Quand la Commune notifie un permis de construire ou un arrêté de non-opposition à déclaration préalable, la première chose à faire est de procéder aux formalités d’affichage, conformément à l’article R 424-15 du Code de l’urbanisme.
N.B. : L’affichage n’est pas obligatoire pour les déclarations préalables portant sur une coupe ou abattage d’arbres situés en-dehors des secteurs urbanisés.
En pratique, cela implique que :
– La Commune doit afficher un extrait de sa décision en mairie, dans les 8 jours de sa délivrance, affichage qui doit rester pendant deux mois.
– Quant au bénéficiaire de l’autorisation de travaux, il doit afficher sa décision sur le terrain d’assiette du projet de construction, dès la notification de la décision, et ce de manière continue pendant toute la durée du chantier.
C’est l’affichage sur le terrain qui fait courir le délai de recours contentieux (article R 600-2 du Code de l’urbanisme) : ainsi, il est possible de contester une autorisation de travaux dans un délai de deux mois à compter du premier jour de la période continue de deux mois d’affichage sur le terrain.
Conditions de régularité de l’affichage :
Les caractéristiques et mentions du panneau d’affichage :
Le panneau d’affichage doit être rectangulaire et ses dimensions doivent être supérieures à 80 cm (article A 424-15 du Code de l’urbanisme).
Le panneau doit comporter les mentions obligatoires suivantes :
– le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire de l’autorisation de travaux ;
– la date et le numéro du permis ;
– la nature du projet ;
– la superficie du terrain;
– l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté ;
– les délais et voies de recours telles que mentionnées dans l’article A 424-17 du Code de l »urbanisme ;
– l’obligation prévue par l’article R 600-1 du Code de l’urbanisme de notifier tout recours gracieux ou contentieux au bénéficiaire de l’autorisation de travaux, ainsi qu’à l’auteur de la décision (article R 424-15 du Code de l »urbanisme).
Si le projet prévoit des constructions, le panneau d’affichage doit comporter la mention de la surface de plancher autorisée, ainsi que la hauteur de la construction projetée par rapport au sol naturel.
Si le projet prévoit la réalisation d’un lotissement, le panneau d’affichage doit comporter la mention du nombre maximum de lots prévus.
Si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs, le panneau d’affichage doit comporter la mention du nombre d’emplacements prévus, ainsi que, le cas échéant, le nombre d’emplacements réservés aux habitations légères de loisirs.
Si le projet prévoit des démolitions, le panneau d’affichage doit comporter la mention de la surface à démolir.
Certaines mentions du panneau d’affichage sont substantielles, d’autres pas. C’est le juge administratif qui détermine si l’omission de certaines mentions ou l’erreur figurant sur le panneau d’affichage empêche le délai de recours de courir ou non.
Localisation du panneau d’affichage :
Dans les recours contentieux, la question de la localisation du panneau d’affichage revient souvent, car, lorsque le pétitionnaire affiche sa décision, le lieu qu’il choisit pour cet affichage n’est pas toujours conforme à la réglementation.
Or, si le panneau d’affichage de l’autorisation de travaux n’est pas installé à un endroit correct, cela vaut absence d’affichage, ce qui empêche la purge du délai de recours.
Pour que l’affichage soit conforme, les conditions suivantes doivent être remplies :
– le panneau d’affichage doit être installé sur le terrain d’assiette du projet de construction autorisé ;
– le panneau doit être installé de manière à ce que les renseignements qu’il contient soient lisibles de la voie publique (article A 424-18 du Code de l’urbanisme).
Conseils aux constructeurs : quelles preuves apporter pour déterminer la date du premier jour d’affichage ?
Cette question est importante, puisque le délai de recours de deux mois commence à courir à compter du premier jour d’une période continue d’affichage sur le terrain de l’autorisation de travaux.
Par conséquent, déterminer avec exactitude la date du premier jour d’affichage sur le terrain permet de savoir si le recours contre l’autorisation de travaux est formé dans les délais.
Afin d’éviter au maximum tout débat sur cette question purement factuelle, il est recommandé aux constructeurs de faire constater l’affichage régulier de l’autorisation de travaux sur le terrain par un Huissier de justice.
Si aucun Huissier de justice n’a fait de constat, il est toujours possible d’apporter la preuve de l’affichage par des témoignages écrits.
Conseils aux riverains qui souhaitent contester un projet de construction : quelles preuves apporter pour déterminer l’absence d’affichage ou le caractère irrégulier de cet affichage ?
Si jamais l’arrêté autorisant les travaux date de moins de deux mois, la question de l’affichage de l’autorisation ne se pose pas : il est certain que le recours formé dans le délai de deux mois à compter de la date de signature de l’autorisation de travaux est recevable.
La difficulté se pose lorsque l’arrêté autorisant les travaux date de plus de deux mois.
En ce cas, tout riverain qui souhaite contester cet arrêté doit prouver qu’il agit dans le délai de recours de deux mois.
Pour cela, il peut invoquer plusieurs arguments :
– Soit il invoque que le recours est bien formé dans le délai de deux mois à compter du premier jour d’affichage de la décision sur le terrain. Si la partie adverse conteste ce point, il conviendra alors de rechercher des témoignages et le juge appréciera au vu des pièces qui sont produites par chacune des parties.
– Soit le riverain démontre que l’autorisation de travaux n’a pas été affichée. Il est toujours délicat d’apporter la preuve d’un fait qui ne s’est pas produit. Mais il est possible de faire appel à un Huissier de justice pour qu’il constate qu’aucun panneau d’affichage n’est installé sur le terrain d’assiette du projet, au jour où l’Huissier se déplace. Il appartiendra alors à la partie adverse (le bénéficiaire de l’autorisation de travaux) de démontrer qu’en réalité il a bien affiché son autorisation de travaux avant, et ce pendant deux mois. Le juge appréciera alors au vu des pièces qui lui sont communiquées.
– Soit l’autorisation de travaux a bien été affichée, mais cet affichage n’est pas conforme à la réglementation précitée. En ce cas, le riverain aura tout intérêt à faire appel à un Huissier de justice pour que celui-ci constate la localisation, les caractéristiques et les mentions de cet affichage irrégulier. Le juge appréciera alors si cet affichage a fait courir le délai de recours ou non.
– Dernière hypothèse : l’autorisation de travaux a bien été affichée, de façon régulière, mais pas pendant une période continue de deux mois. Cela peut être le cas lorsque le soleil fait disparaître certaines mentions du panneau ou bien lorsque le vent emporte le panneau d’affichage ou le met à terre. Dans ces conditions, l’affichage de l’autorisation cesse d’être visible de la voie publique alors que les deux mois ne se sont pas écoulés. En ce cas, le riverain qui entend contester l’autorisation de travaux peut demander à un Huissier de justice de constater que le panneau n’est plus en place ou bien que ses mentions ont été effacées.
Enfin, si jamais il n’a pas été fait appel à un Huissier de justice pour constater ces faits, il est toujours possible d’apporter la preuve par la voie de témoignages. La force probante de ces témoignages est moindre que celle du constat d’huissier. Au final, c’est le juge qui apprécie la situation.
Dans quelles conditions est-il possible de contester l’autorisation de travaux lorsque la construction est achevée ?
Dans ce cas de figure, un recours contre l’autorisation de travaux ne peut être formé que si les conditions suivantes sont réunies :
– à aucun moment l’autorisation de travaux n’a été affichée sur le terrain (le délai de recours n’a donc pas commencé à courir) ;
– l’achèvement des travaux date de moins d’un an (article R 600-3 du Code de l’urbanisme).
La date d’achèvement des travaux prise en compte est, sauf preuve contraire, celle de la réception de la déclaration d’achèvement adressée par le bénéficiaire de l’autorisation à l’administration.
A l’expiration du délai d’un an, il n’y a plus de recours possible contre l’autorisation de travaux, quand bien même cette autorisation n’a pas été affichée sur le terrain.
Conseils aux riverains qui souhaitent contester une autorisation de travaux dans ces conditions :
Il ne suffit pas que les travaux sur le chantier semblent achevés.
Il faut toujours vérifier auprès de la Commune que la déclaration d’achèvement a bien été déposée et à quelle date. En effet, parfois, cette déclaration n’est pas encore déposée ou bien elle l’est tardivement, ce qui peut permettre de démontrer que le délai d’un an n’est pas encore expiré.
Toutefois, le bénéficiaire de l’autorisation de travaux pourra toujours apporter la preuve, par tous moyens, de la date d’achèvement de sa construction, ce qui laisse une place à l’aléa judiciaire.
Conseil aux constructeurs :
Si l’autorisation de travaux n’a pas été affichée sur le terrain de façon conforme à la réglementation, il est recommandé de déposer sa déclaration d’achèvement dans les plus brefs délais, dès que les travaux sont finis.
